Nutzungsänderung: Kosten, Genehmigung und Unterlagen
Aus einem Laden wird ein Café, aus einer Wohnung ein Büro. Ob dafür eine Genehmigung nötig ist, welche Unterlagen dazugehören und wer sie erstellt, regelt jedes Land selbst. Hier steht, was für Ihr Land belegt ist, jede Aussage mit Fundstelle.
Kurz gesagt
In Bayern, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen kostet die Genehmigung einer Nutzungsänderung ohne Umbau zwischen 40 und 5.000 Euro; in Berlin richtet sie sich nach der Fläche.
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Was kostet eine Nutzungsänderung?
Bayern, Genehmigung
40 bis 5.000 Euro Gebühr
In Bayern kostet die Genehmigung einer Nutzungsänderung 40 bis 5 000 €.
KVz, Tarif‑Nr. 2.I.1/1.26Berlin, Genehmigung
12 bis 13 € je 100 m²
In Berlin richtet sich die Gebühr für eine Nutzungsänderung ohne Umbau nach der Fläche: je angefangene 100 m² 12 Euro im vereinfachten Verfahren, mindestens 100 Euro, und 13 Euro im Baugenehmigungsverfahren, mindestens 200 Euro. Wird auch umgebaut, richtet sie sich nach den Baukosten: 0,26 Prozent im vereinfachten Verfahren und 0,35 Prozent im Baugenehmigungsverfahren.
BauGebO Anlage, Tarifstellen 2.1, 2.3, 3.1 und 3.2Brandenburg, Genehmigung
100 bis 5.000 Euro Gebühr
In Brandenburg kostet die Genehmigung einer Nutzungsänderung ohne wesentliche bauliche Änderung 100 bis 5 000 €. Kommen genehmigungspflichtige bauliche Änderungen dazu, gilt die Gebühr für die Baugenehmigung und zusätzlich 100 bis 4 000 €. Die Gebühr für die Baugenehmigung beträgt 1,1 Prozent (Wohngebäude bis Gebäudeklasse 3 im vereinfachten Verfahren) bis 1,4 Prozent des anrechenbaren Bauwerts der betroffenen Gebäudeteile, mindestens 100 Euro.
BbgBauGebO Anlage 1 Tarifstellen 1.4.1 und 1.4.2 sowie 1.1, § 3Nordrhein-Westfalen, Genehmigung
50 bis 5.000 Euro Gebühr
In Nordrhein-Westfalen kostet die Genehmigung einer Nutzungsänderung 50 bis 5 000 €, mit genehmigungsbedürftigen baulichen Maßnahmen zusätzlich zur Gebühr für die Baugenehmigung. Die Gebühr für die Baugenehmigung beträgt 6 bis 13 Tausendstel der Baukosten, mindestens 50 Euro.
AVwGebO NRW Tarifstelle 3.1.4.3 und Tarifstelle 3.1.4.2Sachsen, Genehmigung
125 bis 3.200 Euro Gebühr
In Sachsen kostet die Genehmigung einer Nutzungsänderung 125 bis 3 200 €, mit genehmigungsbedürftigen baulichen Maßnahmen zusätzlich zur Gebühr für die Baugenehmigung. Die Gebühr für die Baugenehmigung beträgt je angefangene 1.000 Euro Baukosten 6,50 Euro im vereinfachten Verfahren und 8,50 Euro im Baugenehmigungsverfahren, mindestens 95 Euro.
10. SächsKVZ Tarifstelle 4.2 und Tarifstelle 4.1
Beispiele
| Land | Fall | Gebühr |
|---|---|---|
| Berlin | Wohnung mit 120 m² wird Arztpraxis, vereinfachtes Verfahren, kein Umbau | 100 €Mindestgebühr |
| Berlin | Bürogebäude mit 2.400 m² wird Hotel (Sonderbau), Baugenehmigungsverfahren, kein Umbau | 312 €gerechnet 312 € |
| Berlin | Umbau für 80.000 €, vereinfachtes Verfahren | 208 €gerechnet 208 € |
| Brandenburg | Umbau zu Wohnungen, betroffener Gebäudeteil 1.000 m³, Wohngebäude Gebäudeklasse 3, vereinfachtes Verfahren | 2.608 € bis 6.508 €Gebühr für die Baugenehmigung 2.508 € und für die Nutzungsänderung 100 € bis 4.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | Umbau für 80.000 €, vereinfachtes Verfahren | 530 € bis 5.480 €Gebühr für die Baugenehmigung 480 € und für die Nutzungsänderung 50 € bis 5.000 € |
| Sachsen | Umbau für 80.000 €, vereinfachtes Verfahren | 645 € bis 3.720 €Gebühr für die Baugenehmigung 520 € und für die Nutzungsänderung 125 € bis 3.200 € |
- Bayern, Prüfung des Brandschutznachweises: In Bayern rechnet der Prüfsachverständige für Brandschutz nach Zeitaufwand ab. Je Stunde sind 146 € angekündigt, einschließlich Umsatzsteuer, für Prüfaufträge ab dem 01.10.2026, vorbehaltlich der Verabschiedung des Bezügeanpassungsgesetzes; bis dahin 142 €. Berechnet werden mindestens zwei Stunden.§ 35 i. V. m. § 31 Abs. 5 PrüfVBau
- Berlin, Prüfung des Brandschutznachweises: Muss der Brandschutznachweis geprüft werden, berechnet die Prüfingenieurin oder der Prüfingenieur eine Gebühr nach einer festen Tabelle. Sie richtet sich nach dem Rauminhalt des Gebäudes und seiner Nutzung und beträgt mindestens 500 Euro einschließlich Umsatzsteuer. Für ein Mehrfamilienhaus mit 4.000 Kubikmetern sind es etwa 2.100 Euro. Kommen später Änderungen dazu, kann bis zur gleichen Summe noch einmal Gebühr anfallen.§ 27, § 28 Abs. 1 und § 33 BauPrüfV mit Anlagen 1 und 3; Tabelle der fortgeschriebenen anrechenbaren Bauwerte (ABl. Nr. 27/2026, S. 1712)
Von was zu was?
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Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheidet die zuständige Stelle; verbindlich ist nur die Abrechnung, die am Ende kommt.
Stand: . Jede Aussage steht mit der Stelle im Gesetz; ändert sich das Gesetz, passen wir sie an.
Mehr dazu: Bauantrag, Brandschutz, Prüfung.
Was je Land außerdem gilt
Bayern
Was droht in Bayern bei einer Nutzungsänderung ohne Genehmigung?
Bußgeld bis 500.000 Euro
Wer eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ohne Genehmigung vornimmt, handelt ordnungswidrig. Die Geldbuße kann bis zu 500.000 Euro betragen. Auch wer eine anzeigepflichtige Nutzungsänderung nicht oder zu spät anzeigt, handelt ordnungswidrig.
Art. 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8 und 14 BayBO
Wer erstellt in Bayern die Bauvorlagen, wenn für die Nutzungsänderung umgebaut wird?
Architekt oder eingetragener Ingenieur
Muss für die Nutzungsänderung umgebaut werden und braucht das eine Genehmigung, erstellt eine bauvorlageberechtigte Person die Bauvorlagen, in der Regel eine Architektin, ein Architekt oder eine eingetragene Ingenieurin oder ein eingetragener Ingenieur. Für kleine Vorhaben gibt es Ausnahmen.
Art. 61 BayBO
Wie lange dauert die Genehmigung in Bayern?
Vollständigkeit in 3 Wochen geprüft
Die Bauaufsicht prüft den Antrag innerhalb von drei Wochen auf Vollständigkeit. Im vereinfachten Verfahren gilt die Genehmigung bei Wohngebäuden und bei Nutzungsänderungen, die Wohnraum schaffen, als erteilt, wenn die Bauaufsicht nicht rechtzeitig entscheidet.
Art. 65 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BayBO
Berlin
Was droht in Berlin bei einer Nutzungsänderung ohne Genehmigung?
Bußgeld bis 500.000 Euro
Wer eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ohne Genehmigung vornimmt, handelt ordnungswidrig. Die Geldbuße kann bis zu 500.000 Euro betragen.
§ 85 Abs. 1 Nr. 7 und Abs. 3 BauO Bln
Wer erstellt in Berlin die Bauvorlagen, wenn für die Nutzungsänderung umgebaut wird?
Architekt oder Liste der Baukammer
Muss für die Nutzungsänderung umgebaut werden und braucht das eine Genehmigung, erstellt eine bauvorlageberechtigte Person die Bauvorlagen, in der Regel eine Architektin, ein Architekt oder wer in der Liste der Baukammer Berlin eingetragen ist. Für kleine Vorhaben gibt es Ausnahmen.
§ 65 Abs. 1 und 2 BauO Bln
Wie lange dauert die Genehmigung in Berlin?
Entscheidung 1 Monat nach allen Stellungnahmen
Die Bauaufsicht prüft den Antrag innerhalb von zwei Wochen auf Vollständigkeit. Entschieden wird innerhalb eines Monats, nachdem alle nötigen Stellungnahmen vorliegen. Im vereinfachten Verfahren gilt die Genehmigung als erteilt, wenn die Bauaufsicht nicht rechtzeitig entscheidet, außer die Bauherrschaft hat darauf verzichtet.
§ 69 Abs. 1, 3 und 4 BauO Bln
Brandenburg
Was droht in Brandenburg bei einer Nutzungsänderung ohne Genehmigung?
Bußgeld bis 500.000 Euro
Wer eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ohne Genehmigung vornimmt, handelt ordnungswidrig. Die Geldbuße kann bis zu 500.000 Euro betragen. Wird die Nutzungsänderung nachträglich genehmigt, kostet die Prüfung das Doppelte.
§ 85 Abs. 1 und 3 BbgBO; BbgBauGebO Anlage 1 Tarifstelle 5.2
Wer erstellt in Brandenburg die Bauvorlagen, wenn für die Nutzungsänderung umgebaut wird?
Architekt oder eingetragener Ingenieur
Muss für die Nutzungsänderung umgebaut werden und braucht das eine Genehmigung, erstellt eine bauvorlageberechtigte Person die Bauvorlagen, in der Regel eine Architektin, ein Architekt oder eine eingetragene Ingenieurin oder ein eingetragener Ingenieur. Für kleine Vorhaben gibt es Ausnahmen.
§ 65 BbgBO
Wie lange dauert die Genehmigung in Brandenburg?
Entscheidung 1 Monat nach allen Stellungnahmen
Die Bauaufsicht prüft den Antrag innerhalb von drei Wochen auf Vollständigkeit und entscheidet innerhalb eines Monats, nachdem alle Stellungnahmen eingegangen sind. Eine Genehmigung, die nach Fristablauf als erteilt gilt, sieht die Bauordnung nicht vor.
§ 69 Abs. 1 und 7 BbgBO
Nordrhein-Westfalen
Was droht in Nordrhein-Westfalen bei einer Nutzungsänderung ohne Genehmigung?
Bußgeld bis 500.000 Euro
Wer eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ohne Genehmigung vornimmt, handelt ordnungswidrig. Die Geldbuße kann bis zu 500.000 Euro betragen.
§ 86 Abs. 1 Nr. 14 und Abs. 3 BauO NRW 2018
Wer erstellt in Nordrhein-Westfalen die Bauvorlagen, wenn für die Nutzungsänderung umgebaut wird?
Architekt oder eingetragener Ingenieur
Muss für die Nutzungsänderung umgebaut werden und braucht das eine Genehmigung, erstellt eine bauvorlageberechtigte Person die Bauvorlagen, in der Regel eine Architektin, ein Architekt oder eine eingetragene Ingenieurin oder ein eingetragener Ingenieur. Für kleine Vorhaben gibt es Ausnahmen.
§ 67 BauO NRW 2018
Wie lange dauert die Genehmigung in Nordrhein-Westfalen?
3 Monate, vereinfacht 6 Wochen
Die Bauaufsicht prüft den Antrag innerhalb von zehn Arbeitstagen auf Vollständigkeit und entscheidet innerhalb von drei Monaten, im vereinfachten Verfahren innerhalb von sechs Wochen. Im vereinfachten Verfahren gilt die Genehmigung als erteilt, wenn die Bauaufsicht nicht rechtzeitig entscheidet.
§ 71 Abs. 1 und § 74 Abs. 2 und 3 BauO NRW 2018
Sachsen
Was droht in Sachsen bei einer Nutzungsänderung ohne Genehmigung?
Bußgeld bis 500.000 Euro
Wer eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ohne Genehmigung vornimmt, handelt ordnungswidrig. Die Geldbuße kann bis zu 500.000 Euro betragen.
§ 87 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 3 SächsBO
Wer erstellt in Sachsen die Bauvorlagen, wenn für die Nutzungsänderung umgebaut wird?
Architekt oder eingetragener Ingenieur
Muss für die Nutzungsänderung umgebaut werden und braucht das eine Genehmigung, erstellt eine bauvorlageberechtigte Person die Bauvorlagen, in der Regel eine Architektin, ein Architekt oder eine eingetragene Ingenieurin oder ein eingetragener Ingenieur. Für kleine Vorhaben gibt es Ausnahmen.
§ 65 SächsBO
Wie lange dauert die Genehmigung in Sachsen?
Entscheidung in 3 Monaten
Die Bauaufsicht prüft den Antrag zuerst auf Vollständigkeit und entscheidet dann innerhalb von drei Monaten; aus wichtigem Grund kann sie um höchstens zwei Monate verlängern. Im vereinfachten Verfahren gilt die Genehmigung als erteilt, wenn sie nicht rechtzeitig entscheidet.
§ 69 Abs. 2, 4 und 5 SächsBO
Je Land
| Land | Genehmigung | Unterlagen | Lageplan | Prüfung Brandschutz |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | Hängt vom Einzelfall abArt. 55 Abs. 1 BayBOGenehmigungsfreistellungArt. 58 Abs. 1 BayBO | Bauvorlagen, Standsicherheitsnachweis, Brandschutznachweis§ 3 BauVorlV Bayern | Zum Bauantrag gehört ein aktueller Auszug aus dem Katasterwerk. Er muss vom Vermessungsamt beglaubigt oder für den Bauantrag elektronisch abgerufen sein. Auf ihm wird der Lageplan erstellt, im Maßstab 1:1000 oder größer.§ 3 Nr. 1, § 7 Abs. 1 und 2 BauVorlV | der Bauherr wählt: Prüfsachverständiger oder BauamtArt. 62b Abs. 2 BayBO |
| Berlin | Hängt vom Einzelfall ab§ 59 Abs. 1 BauO BlnGenehmigungsfreistellung§ 62 Abs. 1 BauO Bln | Bauvorlagen, Betriebsbeschreibung, Standsicherheitsnachweis, Brandschutznachweis§ 3 Abs. 1 BauVorlV Berlin | Zum Bauantrag gehören ein Auszug aus der Flurkarte und ein Lageplan auf ihrer Grundlage. Den Lageplan muss eine Vermessungsstelle nach dem Berliner Vermessungsgesetz anfertigen. Er ist nicht nötig, wenn sich Lage und Außenmaße einer vorhandenen baulichen Anlage nicht ändern; bei einem geringfügigen Vorhaben, bei dem die Abstandsflächen nicht in Frage stehen, genügt ein Plan auf Grundlage der Flurkarte, den eine bauvorlageberechtigte Person ergänzt.§ 7 Abs. 2, § 3 Abs. 2 BauVorlV | sagt Ihnen das Büro |
| Brandenburg | Hängt vom Einzelfall ab§ 59 Abs. 1 BbgBO | Bauvorlagen, Standsicherheitsnachweis, Brandschutznachweis, Betriebsbeschreibung§ 3 Abs. 1 und 2 BbgBauVorlV | Brandenburg kennt den amtlichen Lageplan. Ihn fertigt die Katasterbehörde oder ein im Land zugelassener Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Er ist zum Beispiel nicht nötig, wenn sich Lage, Außenmaße und Abstandsflächen eines vorhandenen Gebäudes nicht ändern. Die geplanten Gebäude zeigt der objektbezogene Lageplan, der auf dem amtlichen aufbaut.§ 7 Abs. 3, 5 und 6 BbgBauVorlV | sagt Ihnen das Büro |
| Nordrhein-Westfalen | Hängt vom Einzelfall ab§ 60 Abs. 1 BauO NRW 2018 | Bauvorlagen, Betriebsbeschreibung, Brandschutznachweis§ 10 Abs. 3 BauPrüfVO NRW; § 11 BauPrüfVO NRW | Der Lageplan muss ein amtlicher Lageplan sein, angefertigt und beurkundet vom Katasteramt oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, wenn es beantragt wird oder zum Beispiel die Grenzen des Baugrundstücks nicht festgestellt sind, Grenzüberbauungen vorliegen oder eine Baulast besteht. Sonst genügt ein Lageplan auf einem amtlich beglaubigten Auszug aus dem Liegenschaftskataster, der nicht älter als sechs Monate ist.§ 2 Abs. 2, § 3 Abs. 1 und 3 BauPrüfVO | bei Sonderbauten das Bauamt, sonst der Bauherr (Prüfsachverständige)§ 68 Abs. 2 BauO NRW 2018 |
| Sachsen | Hängt vom Einzelfall ab§ 59 Abs. 1 SächsBOGenehmigungsfreistellung§ 62 Abs. 1 SächsBO | Bauvorlagen, Standsicherheitsnachweis, Brandschutznachweis§ 1 Abs. 1 DVOSächsBO | Eine Vermessungsbehörde oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur muss den Lageplan erstellen, wenn die Grenze nicht im Kataster nachgewiesen ist und an der Grenze oder mit den knappsten Abstandsflächen gebaut werden soll, Abstandsflächen verringert werden oder auf Nachbargrundstücken liegen. Grundlage ist ein Auszug aus der Liegenschaftskarte, möglichst nicht älter als ein halbes Jahr.§ 9 Abs. 1 bis 3 DVOSächsBO | sagt Ihnen das Büro |
Häufige Fragen
Was kostet eine Nutzungsänderung?
In Bayern, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen kostet die Genehmigung einer Nutzungsänderung ohne Umbau zwischen 40 und 5.000 Euro; in Berlin richtet sie sich nach der Fläche.
KVz, Tarif‑Nr. 2.I.1/1.26; BbgBauGebO Anlage 1 Tarifstellen 1.4.1 und 1.4.2 sowie 1.1, § 3; AVwGebO NRW Tarifstelle 3.1.4.3 und Tarifstelle 3.1.4.2; 10. SächsKVZ Tarifstelle 4.2 und Tarifstelle 4.1; BauGebO Anlage, Tarifstellen 2.1, 2.3, 3.1 und 3.2
Was kostet die Genehmigung einer Nutzungsänderung in Bayern?
40 bis 5.000 Euro Gebühr
In Bayern kostet die Genehmigung einer Nutzungsänderung 40 bis 5 000 €.
KVz, Tarif‑Nr. 2.I.1/1.26
Was kostet die Genehmigung einer Nutzungsänderung in Nordrhein-Westfalen?
50 bis 5.000 Euro Gebühr
In Nordrhein-Westfalen kostet die Genehmigung einer Nutzungsänderung 50 bis 5 000 €, mit genehmigungsbedürftigen baulichen Maßnahmen zusätzlich zur Gebühr für die Baugenehmigung. Die Gebühr für die Baugenehmigung beträgt 6 bis 13 Tausendstel der Baukosten, mindestens 50 Euro.
AVwGebO NRW Tarifstelle 3.1.4.3 und Tarifstelle 3.1.4.2