Wann brauche ich ein Wertgutachten?
Was ein Wertgutachten ist, wann Sie eines brauchen, wer es erstellt und was das Büro für ein Angebot wissen will.
Kurz gesagt
Ein Wertgutachten brauchen Sie, wenn Sie den Wert eines Hauses oder Grundstücks belegen müssen oder wollen: vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt, der Bank oder Miterben.
Erstellen kann es der Gutachterausschuss (ein amtliches Gremium) oder ein Sachverständiger für die Wertermittlung. Das Gutachten des Gutachterausschusses ist nicht bindend, wenn nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.
§ 193 Abs. 3 BauGB; § 198 Abs. 2 BewG
ANNA stellt nur die Anfrage zusammen, sie erstellt kein Gutachten.
Was ist ein Wertgutachten?
Ein Wertgutachten sagt, was ein Haus oder Grundstück an einem bestimmten Tag wert ist.
Gemeint ist der Verkehrswert (der Preis, den man an diesem Tag bei einem normalen Verkauf erzielen würde, ohne Freundschaftspreis und ohne Notverkauf).
§ 194 BauGB
»Verkehrswert« ist das Wort im Gesetz, das Gesetz nennt ihn auch Marktwert. »Wertgutachten« oder »Verkehrswertgutachten« ist das Alltagswort für das Schriftstück, in dem dieser Wert ermittelt und begründet wird.
Wichtig ist der Tag. Beim Pflichtteil zählt zum Beispiel der Tag des Erbfalls. Ein Gutachten kann deshalb auch für einen Tag in der Vergangenheit erstellt werden.
§ 2311 Abs. 1 BGB
Wertermittlung ist nicht Vermessung
Eine Vermessung legt fest, wo die Grenzen liegen und wie groß das Grundstück ist. Eine Wertermittlung sagt, was es wert ist. Ein Vermessungsbüro bietet Wertgutachten nur an, wenn es dafür Sachverständige hat.
Wann brauche ich ein Wertgutachten?
Immer dann, wenn ein belegter Wert über Geld entscheidet: beim Erbe, beim Pflichtteil, bei der Scheidung, beim Verkauf und gegenüber Gerichten und Behörden.
Sie haben geerbt oder etwas geschenkt bekommen
Das Finanzamt rechnet den Wert für die Steuer nach einem festen Verfahren aus. Liegt der echte Wert niedriger, können Sie das belegen. Dann gilt Ihr niedrigerer Wert. Als Beleg dient regelmäßig ein Gutachten.
Es geht auch ohne Gutachten: Wurde das Haus innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zu einem normalen Preis verkauft, kann dieser Kaufpreis als Beleg dienen, wenn sich am Haus nichts Wesentliches geändert hat.
§ 198 Abs. 1 bis 3 BewG
Wollen mehrere Erben das Grundstück aufteilen, hilft Ihnen die Seite Grundstück teilen weiter.
Ihnen steht ein Pflichtteil zu, oder Sie müssen einen auszahlen
Der Pflichtteil richtet sich nach dem Wert des Nachlasses am Tag des Erbfalls. Was der Verstorbene selbst als Wert aufgeschrieben hat, zählt dafür nicht. Wenn nötig, wird der Wert geschätzt.
§ 2311 BGB
Sie lassen sich scheiden
Beim Zugewinnausgleich zählt, was das Vermögen zu Beginn und am Ende wert war. Gehört ein Haus dazu, braucht es oft für beide Zeitpunkte einen Wert.
Als Ende zählt bei einer Scheidung nicht der Tag der Scheidung, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Scheidungsantrag rechtshängig geworden ist (also beim Gericht wirksam erhoben).
Sie wollen verkaufen oder kaufen
Ein Gutachten hilft, einen fairen Preis zu finden, und gibt beiden Seiten eine Grundlage für das Gespräch.
Beruflich: Gericht, Behörde, Bauträger, Verwaltung
Auch Gerichte und Behörden brauchen Verkehrswerte, etwa im Streit oder wenn eine Entschädigung für ein Grundstück festgesetzt wird.
§ 193 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB
Wer erstellt ein Wertgutachten?
Der Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für die Wertermittlung.
Der Gutachterausschuss
Ein amtliches Gremium von Fachleuten für Grundstückswerte. Er erstellt Gutachten unter anderem für Eigentümer, für Pflichtteilsberechtigte und für Gerichte. Sein Gutachten ist nicht bindend, wenn nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.
§ 193 Abs. 1 Nr. 3 und 4, Abs. 3 BauGB
Ein Sachverständiger für die Wertermittlung
Für das Finanzamt dient regelmäßig ein Gutachten als Beleg, wenn es vom Gutachterausschuss stammt oder von jemandem, der als Sachverständiger für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert ist.
Manche Vermessungsbüros bieten Wertgutachten an, als Sachverständige und nicht als Gutachterausschuss.
§ 198 Abs. 2 BewG
Wie läuft es ab?
In wenigen Schritten, und den Preis kennen Sie, bevor Sie zusagen.
- Sie stellen die Anfrage im Formular eines Büros. Ihre Angaben machen Sie in zwei Schritten: »Angaben« und »Termin«.
- Das Büro prüft Ihre Angaben und schickt Ihnen ein Angebot. Erst dann entscheiden Sie. Wie lange es dauert, nennt das Büro mit dem Angebot.
- Sagen Sie zu, ermittelt das Büro den Wert.
- Sie bekommen das Gutachten mit dem Wert und der Begründung.
Was bestimmt den Preis?
Vor allem drei Dinge: was bewertet wird, wofür der Wert gebraucht wird und welche Unterlagen schon da sind.
Ein Haus ist eine andere Aufgabe als eine Wohnung oder ein Grundstück ohne Haus. Ein Gutachten für ein Gericht muss mehr leisten als eine Grundlage für den Verkauf. Und je mehr Unterlagen Sie schon haben, desto weniger muss das Büro selbst beschaffen.
Für diese Leistung gibt es keine feste Gebühr. Das Büro nennt den Preis mit dem Angebot.
Was will das Büro für ein Angebot wissen?
Wofür, was, für welchen Tag, wie viele, welche Unterlagen, ob innen besichtigt werden darf und bis wann.
Keine Frage ist Pflicht. Was Sie nicht beantworten, geht als »keine Angabe« an das Büro. Ein früherer Tag ist zum Beispiel der Todestag.
Zum Haus (Schritt »Angaben«)
- Wofür brauchen Sie den Wert? »Verkaufen oder Kaufen«, »Erben oder Schenken«, »Trennung oder Scheidung«, »Behörde, Bank oder Gericht«, »Etwas anderes«
- Was soll bewertet werden? »Haus«, »Wohnung«, »Grundstück ohne Haus«, »Etwas anderes«
- Für welchen Tag gilt der Wert? »Heute«, »Früherer Tag«, »Weiß nicht«
- Wie viele Häuser oder Grundstücke? »Eins«, »Zwei oder drei«, »Mehr als drei«
Unterlagen, Besichtigung und Frist (Schritt »Termin«)
- Haben Sie Pläne vom Haus oder eine Wohnflächenberechnung? »Ja«, »Teilweise«, »Nein«, »Weiß nicht«
- Darf das Büro das Haus auch von innen ansehen? »Ja«, »Nur von außen«, »Weiß nicht«
- Bis wann brauchen Sie den Wert? »Ohne Eile«, »In etwa vier Wochen«, »Es gibt eine Frist«
Anfrage
Die Anfrage stellen Sie im Formular auf der Website eines Büros, das ANNA nutzt.
Wählen Sie dort »Was ist mein Haus wert?«. Das Büro bekommt alle Angaben vollständig und meldet sich mit einem Angebot. ANNA erstellt kein Gutachten und sagt keinen Wert voraus.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Was im Einzelfall gilt, klären Gericht, Finanzamt oder ein Sachverständiger.
Stand: .
Häufige Fragen
Muss ich für das Finanzamt ein Gutachten vorlegen?
Nein. Ein Gutachten brauchen Sie nur, wenn Sie einen niedrigeren Wert belegen wollen als den, den das Finanzamt ansetzt. Ein Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Stichtag kann auch reichen.
§ 198 BewG
Wer darf ein Wertgutachten erstellen?
Das Finanzamt erkennt regelmäßig Gutachten des Gutachterausschusses und bestellter oder zertifizierter Sachverständiger an.
§ 198 Abs. 2 BewG